갑자기 이사해야 한다면 중개수수료는 누가 부담할까?

직장 발령이나 이직, 자녀 전학, 가족 간병, 내 집 마련처럼 예상하지 못한 이유로 갑자기 이사해야 할 때가 있습니다. 그런데 전세나 월세 계약기간이 아직 남아 있다면 마음처럼 바로 계약을 끝내기는 어렵습니다.

이때 가장 많이 생기는 갈등이 새로운 세입자를 구할 때 발생하는 중개수수료, 흔히 말하는 복비입니다.

임대인은 “계약기간 전에 나가는 사람이 내야 한다”라고 말하고, 임차인은 “새로운 계약은 집주인이 하는데 왜 내가 내야 하느냐”라고 생각할 수 있습니다. 어느 쪽 말이 맞을까요?

결론부터 말하면 다음과 같습니다.

계약기간 전에 이사한다는 이유만으로 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개수수료를 반드시 부담해야 하는 것은 아닙니다. 다만 최초 계약기간이 남아 있는데 임차인의 개인 사정으로 조기 퇴거하려면 임대인의 동의가 필요하므로, 임대인이 중도해지에 동의하는 조건으로 중개수수료 상당액을 요구하는 경우가 많습니다.

즉, 법적으로 당연히 내야 하는 돈인지와 보증금을 일찍 돌려받기 위해 합의하여 내는 돈인지를 구분해야 합니다.

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먼저 알아두어야 할 핵심 결론
중개수수료는 원래 누가 내는가?
계약 만료일에 맞춰 이사하는 경우
최초 계약기간 중 임차인이 먼저 나가는 경우
묵시적 갱신 후 이사하는 경우
계약갱신요구권 사용 후 이사하는 경우
임대인이 먼저 나가 달라고 요청한 경우
주택 하자 때문에 이사하는 경우
새 임차인이 구해지지 않으면 어떻게 될까?
복비 외에 월세와 관리비는 언제까지 낼까?
중도 퇴거 전 체크리스트
임대인에게 보낼 문자 예시
합의서에 꼭 넣어야 할 내용
자주 묻는 질문
최종 정리

1. 먼저 알아두어야 할 핵심 결론

중개수수료 부담은 현재 계약이 어떤 상태인지에 따라 달라집니다.

현재 상황	일반적인 판단
계약 만료일에 맞춰 정상 퇴거	기존 임차인이 새 계약의 복비를 부담할 의무는 원칙적으로 없음
최초 계약기간 중 임차인의 개인 사정으로 조기 퇴거	법정 의무는 아니지만 중도해지 합의 조건으로 부담하는 경우가 많음
묵시적 갱신 후 해지	임대인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤 해지 효력 발생. 새 계약 복비를 반드시 낼 의무는 없음
계약갱신요구권으로 갱신 후 해지	묵시적 갱신과 마찬가지로 해지 통보 도달 후 3개월 뒤 효력 발생
임대인이 먼저 조기 퇴거를 요청	임차인이 복비를 부담할 사안이라기보다 이사비 등 손실 보상을 협의할 수 있음
심각한 하자나 임대인의 의무 위반	임차인의 단순 변심과 다르므로 책임을 별도로 판단해야 함

가장 중요한 것은 다음 두 문장입니다.

첫째, 기존 임차인은 새 임대차계약의 당사자가 아니므로 새 계약의 복비를 당연히 부담하는 사람은 아닙니다.

둘째, 최초 계약기간이 남아 있다면 임대인도 보증금을 즉시 돌려줘야 하는 것은 아니므로 조기 종료를 위한 협의가 필요합니다.

2. 중개수수료는 원래 누가 내는가?

주택을 새로 임대할 때 중개를 의뢰하는 사람은 집을 내놓는 임대인과 그 집을 새로 구하는 신규 임차인입니다.

공인중개사는 양쪽의 계약을 중개하고, 각 당사자에게 정해진 한도 안에서 중개보수를 받습니다. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 각각 부담하는 구조이며 구체적인 금액은 지역 조례가 정한 요율 한도 안에서 협의합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조

기존 임차인은 집을 소유한 사람도 아니고 그 집을 새로 빌리는 사람도 아닙니다. 따라서 새 계약의 중개의뢰인이 아닌 기존 임차인에게 새 계약의 중개수수료가 자동으로 부과되는 것은 아닙니다.

법제처 생활법령정보도 계약기간 중 임차인이 이사를 간다는 이유만으로 기존 임차인이 중개보수를 부담할 법적 의무는 없다고 설명합니다. 다만 임대인이 중도해지에 동의하는 조건으로 새 임차인을 구하거나 중개보수 상당액을 부담하도록 요구할 수 있다고 안내합니다. 찾기 쉬운 생활법령정보

쉽게 말하면 원래 새 계약의 복비는 새 계약 당사자가 내는 것이 원칙이지만, 기존 임차인이 계약을 일찍 끝내 달라고 요청하면서 임대인의 비용을 대신 부담하기로 합의할 수 있다는 뜻입니다.

3. 계약 만료일에 맞춰 이사하는 경우

계약이 정상적으로 끝나는 날짜에 맞춰 퇴거한다면 상황은 비교적 간단합니다.

예를 들어 계약기간이 2026년 12월 31일까지이고 임차인이 그날 집을 비우고 열쇠를 돌려준다고 가정해 보겠습니다. 임대인은 이후 새로운 임차인을 구할 수 있고, 새 계약에서 발생하는 임대인 측 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.

기존 임차인이 계약 만료에 맞춰 나가는 것은 중도 퇴거가 아닙니다. 따라서 계약서에 특별한 약정이 없다면 기존 임차인에게 새 계약의 복비를 요구할 근거가 약합니다.

다만 계약 만료일에 나가더라도 종료 의사는 미리 알려야 합니다. 만료 직전에 통보하면 묵시적 갱신 여부를 놓고 다툼이 생길 수 있습니다. 문자, 카카오톡, 이메일이나 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 통보하는 것이 안전합니다.

“현재 임대차계약은 2026년 12월 31일 만료 예정이며 계약을 갱신하지 않고 만료일에 퇴거하겠습니다.
보증금 반환 일정과 집 확인 일정을 협의 부탁드립니다.”

4. 최초 계약기간 중 임차인이 먼저 나가는 경우

가장 많은 분쟁이 발생하는 상황입니다.

2년 전세계약을 체결했는데 8개월 만에 다른 지역으로 발령이 났다고 가정해 보겠습니다. 임차인이 짐을 빼고 전출했다고 해서 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다.

계약서에 중도해지 특약이 없고 임대인의 잘못도 없다면, 임차인은 개인 사정만으로 정해진 계약기간을 일방적으로 끝내기 어렵습니다. 임대인도 중도해지에 동의하지 않았다면 원래 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 바로 반환할 의무가 없을 수 있습니다.

실무에서는 보통 다음 순서로 진행합니다.

임차인이 임대인에게 중도 퇴거 사정을 설명합니다.
임대인이 새 임차인을 구하는 조건으로 조기 종료에 동의합니다.
부동산에 집을 내놓아 신규 임차인을 구합니다.
신규 임차인의 잔금일에 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다.
기존 임대차계약을 합의해지합니다.

임대인은 이 과정에서 새 임차인이 입주할 때까지 월세와 관리비를 부담하고, 신규 계약으로 발생하는 임대인 측 중개수수료를 대신 부담해 달라는 조건을 제시할 수 있습니다.

기존 임차인이 복비를 내는 경우가 많은 이유는 법에서 “중도 퇴거자는 무조건 복비를 낸다”라고 정했기 때문이 아닙니다. 임대인의 중도해지 동의를 얻고 보증금을 계약 만료 전에 돌려받기 위한 합의 조건이기 때문입니다.

복비를 부담하기로 했다면 “실제 신규 계약 체결로 발생한 임대인 측 중개보수 중 최대 ○○원까지 부담한다”처럼 금액의 범위를 명확하게 정해야 합니다. 부가가치세 포함 여부와 영수증 발급도 확인하는 것이 좋습니다.

5. 묵시적 갱신 후 이사하는 경우

계약기간이 끝났는데 임대인과 임차인이 갱신거절이나 조건 변경에 관한 통지를 하지 않고 계속 거주하면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 하지만 통보한 즉시 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약해지의 효력이 발생합니다. 주택임대차보호법 제6조의 2

예를 들어 임대인이 5월 10일에 해지 문자를 받았다면 원칙적으로 그날부터 3개월이 지난 시점에 계약이 종료됩니다. 그전까지는 계약이 유지되므로 월세 등 약정한 비용을 부담할 수 있습니다.

법에서 정한 3개월을 기다려 퇴거한다면 새 임차인을 구하는 복비를 기존 임차인이 반드시 부담해야 하는 것은 아닙니다. 반면 한 달 뒤 바로 보증금을 받아야 한다면 3개월이 되기 전 조기 반환을 원하는 것이므로 별도 합의가 필요하고, 복비 부담이 조건으로 제시될 수 있습니다.

6. 계약갱신요구권을 사용한 뒤 이사하는 경우

계약갱신요구권을 사용했다고 해서 무조건 2년을 더 살아야 하는 것은 아닙니다.

계약갱신요구권 행사로 갱신된 계약도 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 묵시적 갱신과 마찬가지로 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 주택임대차보호법 제6조의 3

다만 계약서를 새로 작성한 경우에는 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 것인지, 단순 연장인지, 새로운 조건으로 별도 재계약한 것인지에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 갱신 당시 주고받은 문자와 계약서 특약을 함께 확인해야 합니다.

7. 임대인이 먼저 나가 달라고 요청한 경우

계약기간이 남았는데 임대인이 집을 팔거나 직접 거주해야 한다며 먼저 나가 달라고 요청할 수도 있습니다.

정당한 계약해지 사유가 없다면 임차인은 요청만으로 무조건 계약기간 전에 나가야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 임대인의 부탁을 받아들여 조기 퇴거한다면 다음 비용을 함께 협상할 수 있습니다.

새집을 구할 때 드는 중개수수료
포장이사 비용
새집의 월세나 보증금이 증가한 부분
입주 날짜가 맞지 않아 발생한 보관료나 숙박비
대출 변경이나 중도상환에 따른 비용

이 상황에서는 기존 임차인이 현재 집의 신규 임차인을 구하는 복비까지 부담하기보다, 임대인의 요청으로 발생한 실제 손실을 보상받는 조건을 협의하는 것이 자연스럽습니다.

8. 주택 하자 때문에 이사하는 경우

천장에서 물이 계속 새거나 난방이 되지 않고, 심한 곰팡이와 안전 문제로 정상적인 거주가 어렵다면 임차인의 단순 변심과 똑같이 볼 수 없습니다.

임대인은 임차인이 주택을 계약 목적에 맞게 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 임차인이 수리를 반복해서 요청했는데도 중대한 하자를 방치했다면 계약해지나 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

이때는 임대인이 “계약기간 전에 나가니 무조건 복비를 내라”라고 요구한다고 해서 바로 지급하기보다 다음 자료를 준비해야 합니다.

누수·곰팡이·파손 부위의 사진과 영상
임대인에게 수리를 요청한 문자
관리사무소의 확인 내용
수리업체 점검서와 견적서
하자로 손상된 물품 사진

책임 다툼이 크다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 상담하는 것이 안전합니다.

9. 새 임차인이 구해지지 않으면 어떻게 될까?

부동산에 집을 내놓았다고 해서 기존 계약이 끝난 것은 아닙니다. 새 임차인이 구해지지 않으면 보증금 반환도 늦어질 수 있습니다.

최초 계약기간 중 개인 사정으로 나가는 경우에는 집을 먼저 비웠더라도 기존 계약이 유지될 수 있습니다. 이 기간에는 월세와 관리비 등 계약상 의무가 계속될 가능성이 있습니다.

신규 임대조건도 확인해야 합니다. 기존 보증금이 2억 원인데 임대인이 갑자기 2억 5천만 원을 요구하면 새 임차인이 쉽게 구해지지 않을 수 있습니다. 따라서 중도해지 합의서에 신규 보증금과 월세의 기준, 집을 보여주는 방법, 비용 부담이 끝나는 시점을 함께 적는 것이 좋습니다.

10. 복비 외에 월세와 관리비는 언제까지 낼까?

짐을 뺀 날, 전출신고한 날, 열쇠를 넘긴 날, 새 임차인이 입주한 날은 서로 다를 수 있습니다. 임차인이 실제로 살지 않더라도 계약이 끝나지 않았다면 월세 의무가 계속될 수 있습니다.

합의서에는 다음 날짜를 구분해 적으세요.

기존 임차인이 이사하는 날
주택과 열쇠를 인도하는 날
기존 계약이 종료되는 날
월세와 관리비를 정산하는 마지막 날
보증금을 반환하는 날
신규 임차인이 입주하는 날

예를 들어 새 임차인이 10월 20일 입주하고 기존 계약도 그날 종료하기로 했다면, 월세와 관리비도 10월 20일을 기준으로 일할 계산한다고 명시할 수 있습니다.

11. 중도 퇴거 전 체크리스트

계약 상태

최초 계약기간이 남아 있는가?
묵시적으로 갱신된 상태인가?
계약갱신요구권으로 갱신했는가?
새로운 조건으로 재계약서를 작성했는가?

계약서와 특약

중도해지 특약이 있는가?
전근이나 발령 시 해지가 가능하다고 적혀 있는가?
복비 부담자가 정해져 있는가?
퇴거 통보 기간이 정해져 있는가?

비용과 일정

보증금을 언제 돌려받는가?
월세와 관리비는 언제까지 부담하는가?
복비는 정확히 얼마까지 부담하는가?
부가가치세가 포함된 금액인가?
신규 계약이 취소되면 비용은 누가 부담하는가?
중개수수료 영수증을 받을 수 있는가?

증거 남기기

해지 통보를 문자나 내용증명으로 남겼는가?
임대인의 중도해지 동의를 기록했는가?
집 상태를 사진과 영상으로 촬영했는가?
열쇠를 넘긴 날짜를 확인할 자료가 있는가?

12. 임대인에게 보낼 수 있는 문자 예시

최초 계약기간 중 개인 사정으로 이사할 때

안녕하세요. 개인 사정으로 계약기간 만료 전에 이사를 해야 하는 상황이 생겼습니다.
임대인께서 동의하신다면 새로운 임차인을 구해 신규 임차인의 잔금일에 기존 계약을 합의해지하고 보증금을 반환받는 방향으로 협의하고 싶습니다.
신규 임대조건과 중개수수료 부담 범위, 월세·관리비 정산일을 함께 정했으면 합니다.

묵시적 갱신 후 해지할 때

안녕하세요. 현재 묵시적으로 갱신된 임대차계약에 대해 계약해지를 통보드립니다.
이 통보를 받으신 날부터 3개월이 지난 시점에 계약해지 효력이 발생하는 것으로 알고 있습니다.
보증금 반환일과 퇴거 일정을 협의 부탁드립니다.

임대인이 먼저 퇴거를 요청했을 때

계약기간이 남아 있지만 임대인께서 요청하신 조기 퇴거를 검토하겠습니다.
다만 새집의 중개수수료와 이사비 등 추가 비용이 발생하므로 퇴거일, 보증금 반환일과 비용 보상 범위를 서면으로 합의한 뒤 일정을 확정하고 싶습니다.

13. 합의서에 꼭 넣어야 할 내용

구두 합의만 믿고 먼저 이사하면 나중에 분쟁이 생길 수 있으므로 간단한 합의서라도 작성하는 것이 좋습니다.

임대인과 임차인은 신규 임차인의 임대차보증금 잔금 지급일인 2026년 ○월 ○일에 기존 임대차계약을 합의해지한다. 임대인은 같은 날 기존 임차인에게 임대차보증금 ○○원을 반환한다.
기존 임차인은 신규 임대차계약 체결로 실제 발생한 임대인 측 중개보수 중 최대 ○○원까지 부담한다.
월세와 관리비는 2026년 ○월 ○일까지 정산하며 그 이후 비용은 기존 임차인에게 청구하지 않는다.

합의서에는 임대인과 임차인의 이름, 주택 주소, 기존 계약일, 계약 종료일, 보증금 반환액과 반환일, 월세·관리비 정산일, 복비 부담 한도, 원상회복 범위와 당사자 서명을 넣어야 합니다.

14. 자주 묻는 질문

Q1. 계약기간이 한두 달밖에 남지 않아도 복비를 내야 하나요?

계약기간이 조금 남았다는 이유만으로 지급 의무가 자동으로 생기지는 않습니다. 하지만 만료일 전에 보증금을 받아야 한다면 임대인의 조기 종료 동의가 필요할 수 있고, 복비 부담이 합의 조건으로 제시될 수 있습니다.

Q2. 제가 새 임차인을 직접 구하면 복비가 없나요?

임대인과 신규 임차인이 공인중개사 없이 직접 계약하면 중개수수료가 발생하지 않을 수 있습니다. 그러나 기존 임차인이 임대인의 동의 없이 임대조건을 정하거나 계약해서는 안 됩니다.

Q3. 임대인이 복비와 한 달 치 월세를 모두 요구할 수 있나요?

두 비용이 언제나 함께 인정되는 것은 아닙니다. 기존 계약 종료일과 신규 임차인 입주일, 임대인에게 실제로 발생한 손해를 확인해야 합니다. 같은 손해를 중복 부담하는 것은 아닌지 살펴보세요.

Q4. 계약서에 ‘중도 퇴거 시 임차인이 복비 부담’이라고 적혀 있으면요?

해당 특약이 적용될 가능성이 있습니다. 다만 부담 범위, 금액 한도, 지급 시점이 불명확할 수 있으므로 이사 전에 구체적인 내용을 다시 서면으로 정하는 것이 좋습니다.

Q5. 보증금을 받기 전에 전출해도 괜찮나요?

주의해야 합니다. 보증금을 받기 전에 전출하고 주택까지 인도하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 보증금 보호 방법을 검토해야 합니다.

Q6. 신규 임차인이 계약금만 내면 기존 보증금을 받을 수 있나요?

보통 임대인은 신규 임차인의 잔금을 받아 기존 임차인의 보증금을 반환합니다. 신규 계약일이 아니라 잔금일과 보증금 반환일을 정확히 확인해야 합니다.

15. 최종 정리

갑자기 이사해야 할 때 “복비는 무조건 누가 낸다”라고 한 문장으로 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 계약이 최초 계약기간 중인지, 묵시적 갱신 상태인지, 계약갱신요구권으로 연장된 계약인지에 따라 해지 방법이 달라지기 때문입니다.

가장 기억해야 할 내용은 세 가지입니다.

계약기간 전에 나간다는 이유만으로 기존 임차인이 새 계약의 중개수수료를 반드시 부담하는 것은 아닙니다.
최초 계약기간이 남아 있다면 임대인도 보증금을 즉시 반환할 의무가 없을 수 있으므로 중도해지 합의가 필요합니다.
복비를 부담하기로 했다면 계약 종료일, 보증금 반환일, 정산일, 부담 금액의 한도를 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

결국 중요한 것은 “누가 당연히 내야 하느냐”를 놓고 다투는 것이 아니라 현재 계약 상태를 정확히 확인하고 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 조건을 구체적으로 정하는 것입니다.

특히 보증금을 받기 전에 먼저 이사해야 한다면 전출신고와 주택 인도 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 계약서 특약이나 하자 책임을 둘러싼 다툼이 크다면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 일반적인 주택임대차 정보를 알기 쉽게 정리한 자료입니다. 실제 판단은 계약서 특약, 갱신 방식, 해지 사유와 당사자 간 합의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

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